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房地产的击鼓传花,终于玩到头了

时间:2024-06-22 14:19:34 出处:综合阅读(143)

如果把房地产比作是房地一场接力赛,那么现在这滚烫的产的传花棍子,交到了谁的击鼓手中?

任何资产价格都有天花板,就像今天人们已经认为,终于房价不可能永远涨下去;但在至少五年前,房地大部分人还不这么认为。产的传花

房地产价格的击鼓猛涨,和国内的终于经济结构有着密切的关系。

一方面,房地94分税变革之后,产的传花地方的击鼓收入侧重点放在了土地出让金上,这变相鼓励了地方发展房地产企业;另一方面,终于对GDP增长的房地追求,也让我们把目光放在了房地产上面,产的传花毕竟动辄百万的击鼓价格,是拉升GDP最快的捷径,没有之一。

在房地产最迅猛的那几年,这一个行业就差不多差距了我国GDP的20%左右,房地产是我国的支柱型产业,这一点毫不夸张。

到今天,从拉动经济到拖经济增长的后腿,房地产完成了它的历史使命,但它所带来的一系列深远的影响,远没有到结束的时候。

眼看它高楼起,又眼看它楼塌了。



取消限购,是房地产增长来到尽头的又一个典型特征。

除了一二线城市的购房资格开始松绑之外,包括北京最近也放宽了长达14年的限购令,这充分说明了房地产过去的高增长模式已经走到了尽头。

而这个时候,房地产行业的尴尬才真正开始显露出来。

取消限购,当然很容易被解读为刺激买房需求,但从买家的角度来看,此时越是大力推广人们买房,反而买家越容易恐慌,担心房价再次走跌。

一旦人们对房价预期走跌的期望进一步落实,那么房地产就永远再难恢复到往日的荣光。

北京住房和城乡建设委员会4月30日宣布,开放三类资格的购屋者在五环外添购一套商品房,它们分别是:已有两套房的北京市民家庭、有一套房的单身北京市民,及已连续5年在北京缴纳保险和缴税的非北京市民。

早在北京之前,上海、广州、深圳、杭州、天津、西安和海南等地的限购措施已经有所松绑,但相较之下,成都松绑得更为彻底。

自4月29日起,成都购房者不再审核户籍、社保等购房条件,也不限制购买套数,根据诸葛数据研究中心的统计显示,成都是继武汉、合肥、南京和长沙等地之后,第22个全面解除限购令的重点省会城市,而全国已经有35城放宽限购令。

放宽限购,意味着刺激人们买房,还意味着地方的财政收入在离开土地出让金后,变得更为艰难。

以成都为例,从数据来看,2022年成都的收入还有差不多50%依赖土地出让金,这对一个拥有两千万人口的大城市来说,是很难想象的一件事。

随着房地产的下行,地方土地出让金减少,自然也就更希望房地产能够恢复一定起色,尤其是在地方没有其他税收来源的情况下。

而房地产的尴尬之处还在于,在房价越是上涨的时候,越多购房限制,反而刺激了人们抢购房产的决心。

但当房价预期下跌时,这个时候松绑楼市,更像是一种推销的手段。在房价看不到反弹迹象的情况下,民众不敢进场,而地方越是卖力推广买房,民众反而越是恐慌,担心房价进一步下跌,由此进入一个“死循环”。



但限购也并非意味着毫无用处。

尽管房地产对经济增长的刺激作用已然失效,但在一定程度上,房地产不仅仅是一个行业,同时还是宏观经济整体未来走势的一个象征。

对有“卖旧换新”的消费群体来说,限购令的解除的确有助于刺激人们买房。

但刺激买房在今天越来越务实的消费氛围之下,真正的实际效果,恐怕也是非常有限的。

根据野村证券经济学家陆挺的估算,国内仅仅是烂尾楼就高达2000万户,这么大的体量要想去库存,难度其实非常高,尤其是在房地产已经高歌猛进十几年之后。

今天国内房地产的核心问题在于需求,而更关键的前提则是,由于地产开发商的负债,消费者对于资金投入楼市失去信心,所以只要房企的负债、杠杆率仍然居高不下,那么一手市场就会受到冲击,买家需求就会偏低。

而对那些在高位买房的家庭来说,房地产这套击鼓传花式的游戏,基本上算是在他们这里彻底一锤定音。

房地产的浪潮从一开始,它就不是纯粹的为了居住。

自我国引入市场经济以来,大量增长的民间财富无处可去,在股市低迷、外汇管控的情况下,普通人很难享受到宏观经济增长的红利,也正因如此,当大量的民间财富开始迅速积累的时候,房地产作为一种可能的投资品,必然会迎来爆火。

但没人能够预料到,它的爆火持续了这么长的时间。

我国的房价在过去的20多年时间里,飙升了300%多,住房被普通投资者视为最快、最安全的致富方式,而房子又理所应当成为了击鼓传花式的消费品,全民参与其中,又随时准备脱手。

房地产价值和居民存量债务螺旋式升高,也引发了针对房地产泡沫的持久讨论,到了今天,这个问题早已经不再是问题,地产泡沫成为了共识,唯一的分歧变成了硬着陆还是软着陆。

根据西南财经大学编制的中国金融调查显示,2013年国内居民把六成以上的家庭储蓄用在了买房上,这一数字到了2017年已经提高到了73.8%,几乎是美国的2倍。

按照巴菲特的书佛啊,鸡蛋不应该放在同一个篮子里,这意味着风险抵抗能力不足。当越来越多的人把家庭财富用于买房时,一旦宏观经济遭受不确定性,房地产下行,首当其冲影响的,就是消费降级。

花那么多钱去买房,其目的除了居住之外,就只剩下保值和增值。造成这一情况,还是跟国内居民有限的投资渠道以及不甚透明的环境有关,这导致很多人的收入增长仅仅只有工资性收入,而不是其他。

2018年,国内人均可支配收入中的工资收入有1.58万元,作为对比,经营收入和财产收入仅仅只有0.49万元和0.24万元。

时代发展的红利,股市离普通人遥遥无期。



受制于一直以来的外汇管控,国内居民投资渠道单一,在股市低迷、P2P崩盘、债券市场不发达的情况下,人们来回投资几次,最后可能还是重新投资房地产。

但现在,这种情况变得更为恶化。

当房地产都不值得投资的时候,这更像是一个笑话:越来越多的人把巨额资金存在了银行里。

过去四年,国人的存款总额超出了此前十年的总和,如今银行里一共躺着140多万亿的家庭存款,这是有史以来的新高。

当房地产不值得被继续投资,股市依然低迷、债券市场依然不发达的情况下,把钱存进银行吃利息,这更像是一种无奈之举。

很多人看到房地产的低迷,感到开心不已;但如果联想到房地产和宏观经济的深度绑定我们就会发现,房地产一旦陷入技术性的衰退之中,那么我们的整体宏观经济,必然不会太好,如此庞大的一个行业,它最终一定会反噬到经济本身。

没有谁能够独善其身。

阵痛、衰退、周期,这些问题都将会伴随着房地产的低迷而陷入难以预料的变化之中,银行里存款越来越多,贷款越来越少,消费越来越低迷,这些因素最终都将导致货币调控政策的失灵。

而这一点,才是最可怕的。

end.

作者:罗sir,关心经济、社会和我们这个世界的一切,好奇事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。

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